Skattefri utleie kan gi et betydelig overskudd i økonomien, eller dekke store deler av boliglånet. Men hvordan kan man leie ut skattefritt?
Det skal vi se nærmere på her.
Skattefri utleie egen bolig
Den vanligste formen for skattefri utleie er utleie i egen bolig. Det vil si at man leier ut deler av boligen man selv bor i.
Skattereglene sier at om leier ut deler av din egen bolig, hvor du selv benytter minst halvparten av boligen, er utleien skattefri.
Så kommer spørsmålet: Hva er minst halvparten av boligen?
Minst halvparten av boligen beregnes ut fra den tenkte utleieverdien av delen du bruker selv, i forhold til den deles som leies ut.
Et eksempel på dette kan være en hybelleilighet i en enebolig. Hybelen er 40 kvadratmeter, mens resten av huset er 150 kvadratmeter. Hybelen leies ut for 6 000 kr i måneden. Hvis man skulle leid ut resten av huset ville man kunne leid ut for 15 000 kr i måneden. Men denne deler bruker man selv.
Altså utleieverdien av den delen man bruker selv er høyere enn utleieverdien av delen man leier ut. Da er leieinntekten skattefri.
Skattefri utleie av egen bolig når man selv benytter minst halvparten av boligen gjelder for langtidsleie. Som defineres som utleie over 30 dager. Det vil si at om man leier ut i korte perioder, AirBnB eller lignende, vil det kunne være skattbar inntekt.
Det samme gjelder om man leier ut mer enn halvparten av boligen. Utleieinntekt under 20 000 kr når man leier ut mer enn halvparten av boligen er fremdeles skattefritt. Men over 20 000 kr er det skattbart fra første krone.
Les også: Kan man leie ut primærbolig?
Skattefradrag ved utleie av del av egen bolig?
Hvis man leier selv bruker mer enn halvparten av boligen og leier ut resten med langstidsutleie, er utleien skattefri.
Fordi utleien er skattefri kan man ikke få skattefradrag av utleien.
Men om utleien er skattbar, enten fordi man leier ut med kortidsleie eller mer enn halvpraten av boligen kan man få skattefradrag. Skatten beregnes ved å ta leieinntekten minus kostnadene man hadde på boligen og overskuddet beskattes. Les mer om hvilke fradrag du kan få på Skatteetaten sine sider HER.
Skattefri utleie hytte
Hytte man bruker selv
Mange eier en hytte eller en annen fritidsbolig som de selv bruker til ferier og helgeturer. Hytter man bruker selv kan leies ut noe skattefritt.
For hytter man selv bruker kan man leie ut for inntil 10 000 kr i året skattefritt.
Man kan altså leie ut hytten å få opp til 10 000 kr i året uten å betale skatt. Dette kan være med på å dekke noen av kostnadene man har ved å eie en hytte. Og er noe mange kan vurdere å gjøre. Hytte markedet har vært spesielt godt de siste årene.
Hvis man leier ut for mer enn 10 000 kr i året vil 85% av leieinntekten regnes som skattepliktig.
Hytte man ikke bruker selv
En fritidsbolig man ikke selv benytter til fritidsformål vil utleie være skattbar fra første krone. Typisk eksempel er en utleiehytte.
Les også: Sekundærbolig og fritidsbolig – Hva er forskjellen?
Skattefri utleie garasje
Mange har en garasjeplass de selv ikke bruker. Enten fordi de ikke har bil eller at de har mulighet til å parkere et annet sted.
Leieinntekt fra en garasjeplass som hører til boligen du selv bruker er skattefri. Om du selv ikke bruker boligen vil vanlige skatteregler gjelde.
Typisk eksempel på dette er leiligheter i Oslo eller andre større byer. Hvor man eier en leilighet med medfølgende garasjeplass.
Denne garasjeplassen regnes som en del av boligen din og kan derfor leies ut uten at man må skatte av leieinntekten.
Om leiligheten er en ren utleieleilighet med tilhørende garasjeplass, altså du bor selv ikke i boligen, vil utleie av garasjeplassen medføre skatt på lik linje som vanlig skatt på utleie.
Skattefri utleie av tomannsbolig
Å kjøpe en tomannsbolig og leie ut den ene deler kan virke som et svært lønnsomt prosjekt. Ofte hører man om dette i USA hvor de bruker begrepet «house hacking». Hvor man kjøper en bolig med flere enheter, bor i en enhet og leier ut de andre.
For tomannsboliger kan man kun motta skattefri leieinntekt for den delen av boligen man selv bor i. Utleie av den andre delen av tomannsboligen er skattepliktig på lik linje med vanlig utleie av en bolig man selv ikke bor i.
Det kan fremdeles være lønnsomt å leie ut deler av tomannsboligen man eier, men det er ikke skattefritt å leie ut den delen man selv ikke bruker.
Skattefri leieinntekt fra den delen av boligen man selv bruker gjelder på samme måte som å leie ut deler av sin egen bolig. Leien er skattefri hvis du leier ut mindre enn halvparten av boligen.
5 Vanlige spørsmål om utleie
1. Hvor mye må man skatte av leieinntekter?
Med unntak av de skattefrie metodene vi har beskrevet over er leieinntekter skattbare. Skatten beregnes på overskuddet fra utleie. Ved å ta all leieinntekt minus alle kostnader for å få den inntekten. Overskuddet beskattes med 22% av overskuddet. Les et regneeksempel i denne artikkelen HER.
2. Hvor mye kan du leie ut for?
Mange lurer på hvor mye de kan leie ut for. Det finnes ikke en enkelt formel for hvor mye man kan ta i leie. Men det er som regel en type «markedsleie» i området man leier ut i. Et godt tips kan være å sammenligne med andre utleieobjekter på Finn.no.
3. Hvor mye kan man tjene på utleie?
Mange tjener gode penger på utleie. For de som har mulighet til å leie ut skattefritt er det en betydelig ekstrainntekt.
I teorien er det ikke en grense for hvor mye man kan tjene på utleie. Men i praksis kan det være krevende å tjene mye. Å leie ut krever først at man har nok penger til å kjøpe et utleieobjekt. I tillegg til å håndtere alt rundt det å ha leietakere. I tillegg er det en del kostnader ved å leie ut. Og til slutt skatter man av overskuddet.
Mange blir overrasket over at utleie kan være mindre lønnsomt enn man tror. Men på den andre siden har sterk boligprisvekst gjort det å eie et utleieobjekt mer lønnsomt, ikke fordi utleien i seg selv er spesielt lønnsomt, men fordi boligen har steget betraktelig i verdi.
4. Hvor lenge må man bo i en bolig før man kan leie ut?
Det er et skille på hva slags type bolig man leier ut. Hvis man leier ut en selveierbolig må man ikke selv ha bodd i boligen først.
Hvis man leier ut en andelsbolig kan man leie ut hvis man selv har bodd der i minst 1 av de siste 2 årene. Men styret i borettslaget må godkjenne leietakeren som skal leie. Da kan man leie ut i inntil 3 år.
Hvis man selv bor i boligen og leier ut deler av den, er det ingen krav til godkjenning fra styret. Man kan altså leie ut et rom eller tilsvarende i en andelsbolig uten å søke om godkjennelse.
5. Hvordan regne ut leie?
Å finne riktig leie kan gjøres på to måter. Enten kan man forsøke å finne en slags markedsleie ved å sammenligne med andre utleieobjekter i området.
Sjekk Finn.no eller Facebook grupper hvor andre annonserer boliger til leie.
Ting som påvirker leien:
- Størrelse
- Antall soverom
- Beliggenhet
- Parkering/garasje
- Balkong/terrasse
Størrelse, antall soverom og beliggenhet er nok de viktigste tingene som påvirker markedsleien. Man kan naturligvis leie ut en leilighet med 3 rom for mer enn en leilighet med 2 rom.
Den andre måten å regne ut leie er å beregne hvilke kostnader du har på det man leier ut. Og sette leien litt høyere enn de faktiske kostnadene. Leieinntekten bør dekke alt eller opp mot alle kostnader man har.
Ofte er markedsleien og de faktiske kostnadene ved å leie ut + litt ekstra ganske likt.
