Skatt på salg av sekundærbolig (Forklart!)

Ved salg av en sekundærbolig står mange ofte ovenfor å måtte betale skatt på gevinst for prisstigning og verdiøkning på grunn av oppusning. Men hvilke fradrag kan en få?

Når en selger en sekundærbolig må en beregne en inngangsverdi som er alle kostnader knyttet til kjøpet av og eventuell oppusning gjort som har økt verdien. Så beregner du en utgangsverdi som er salgssum trykket fra alle kostnader knyttet til salget. Forskjellen utgjør skattepliktig gevinst/tap.

Når er gevinst skattepliktig?

Gevinst ved salg av bolig er i utganspunktet skattepliktig. Men det er fritak for egen bolig, gitt at en tilfredstiller visse krav.

1. Salget av boligen må være minst 12 måneder etter at du selv kjøpte boligen
2. Som eier må du selv ha brukt boligen som bosted minst 12 av de siste 24 månedene.

Om en altså har kjøpt en bolig for mer en 12 måneder siden, bodd i den selv og skal selge den, vil en eventuell gevinst være skattefri. Dette er en gunstig regel for alle som skal kjøpe ny bolig, kanskje fra en 2-roms leilighet til 3-roms eller rekkehus.

Derimot om du ikke tilfredstiller kravene over er gevinsten skattepliktig. Men ikke nødvendigvis hele prisstigningen. Du er nødt til å beregne en inngangsverdi og utgangsverdi som gir grunnlagt for skattepliktig gevinst.

Les også: Sekundærbolig: En komplett guide (Lån, Egenkapital, Skatt)

Hvordan beregne inngangsverdi?

Naturligvis er det du betalte for eiendommen den viktigste delen av inngangsverdien og utgjør som regel den største summen.

Men du skal og legge til andre kostnader knyttet til kjøpet. Det kan være dokumentavgift, tinglysningsgebyr og andre kostnader du hadde for at du faktisk kunne overta eiendommen. Spesielt etableringsgebyr er viktig å legge til her, fordi kan utgjøre en stor sum du måtte ut med av din egenkapital ved kjøpet.

Så kan du legge til alle påkostninger som setter boligen i en annen (bedre) stand enn den var i. Her er det viktig å skille på vedlikehold og oppusning. Vedlikehold er arbeid som holder boligen i samme stand. Det kan være en varmtvannsbeholder som ble byttet ut fordi den var ødelagt. Vedlikehold oppgis årlig i skattemeldingen ved utleie som en utgift du har hatt.

Mens oppusning setter boligen i en bedre stand enn den den var og vil normalt øke verdien på boligen. Det kan være flytting av kjøkken til stuen for å frigjøre et ekstra soverom, påbygning av inngangsparti etc.

Egenarbeid kan også regnes med her og skal settes til den samme prisen det ville kostet å få noen andre til å gjøre jobben. Men timespris for deg selv skal normalt settes noe lavere enn en fagperson.

La oss sette opp et eksempel:

Inngangsverdien er da summert alle kostnader knyttet til kjøpet av eiendommen og påkostninger. Som blir betydelig høyere enn selve kjøpet av eiendommen.

For å beregne skattepliktig gevinst må en og beregne en utgangsverdi.

Hvordan beregne utgangsverdi?

Utgangsverdien er det du selger eiendommen for, trukket fra alle kostnader knyttet til det å selge eiendommen. Kostnader et som oftest meglerprovisjon.

Om vi bruker samme eksempel som tidligere. Du skal nå selge eiendommen beskrevet over etter noen år med utleie. Med en sterk boligprisutvikling og oppusning for 200 000 kr selger du eiendommen for 4 000 000 kr.

Utgangsverdien på salget av eiendommen er da 3 930 000 kr fordi en trekker fra kostnader knyttet til salget.

Nå som du har inngangsverdi og utgangsverdi, kan en beregne hva som er skattepliktig gevinst.

Skattepliktig gevinst

Etter å ha beregnet inngangsverdi som er alle kostnader knyttet til kjøp av boligen og oppgraderinger. Og utgangsverdien som er salgssum trukket fra kostnader knyttet til salget kan en regne skattepliktig overskudd.

For inntekståret 2021 er skattesatsen 22% av gevinsten. Som vil si en skatt på 143 935 kr i det gitte eksemplet.

På samme måte som det er skatt på gevinst, kan du få igjen ved tap. Altså om inngangsverdien er høyere enn utgangsverdien.

Gevinst eller tap skal føres opp i skattemeldingen. Se mer info på skatteetaten sine nettsider.

En kan spare mye skatt ved å fylle inn disse opplysningene korrekt i skattemeldingen. Fordi du trekker fra alle kostnader knyttet til kjøp, salg og oppusning.