Å kjøpe en utleiebolig kan være svært lønnsomt også for førstegangskjøpere. Du kan bygge opp egenkapital ved å dra nytte av prisvekt og nedbetaling av boliggjeld, kanskje til en lavere pris enn om du bor i eiendommen selv.
Hvorfor kjøpe utleiebolig som første bolig?
1. Du bor hjemme eller leier billig
En person leier en liten leilighet i dag for 6 000 kr i måneden, og har spart opp litt egenkapital og vurderer å kjøpe et sted å bo.
Personen ser på boligprisene og leieprisene i området og finner en leilighet som er attraktiv. Han har nok egenkapital og kan få boliglån i banken. Da måtte han betalt 6 000 kr til banken og 3 000 kr i måneden i felleskostnader og andre kostnader. Totalt 9 000 kr i måneden.
Fordi han er litt interessert i finne ut av hva denne leiligheten kan leies ut for, går han på finn.no for å se på lignende leiligheter og spør naboer hva hvor mye de betaler i leie. Han finner ut at 10 000 kr i måneden er rimelig å anta i leiepris.
Så hva burde han gjøre?
Her er det ikke noe fasit svar. Men hvis personen kjøper leiligheten og bor i den selv, øker de månedlige kostnadene fra 6 000 kr til 9 000 kr. Noe av dette er nedbetaling av boliglånet, som da er sparing.
Personen kan og forsette å leie for 6 000 kr i måneden, kjøpe leiligheten og leie den ut for 10 000 kr. Leieinntekten dekker både lån og andre kostnader.
Ved å gjøre dette har han de fordelene det er å eie bolig, altså at boliglånet blir nedbetalt og en eventuell prisstigning, men til en lavere kostnad enn om han bor der selv.
Om personen bor hjemme hos foreldrene sine i stedet og enten ikke betaler leie eller betaler 3 00 kr i måneden er regnestykket enda bedre. Men det forutsetter at en er villig til å kanskje bo trangt eller har muligheten til å bo hjemme.
2. Bygge opp egenkapital
Med stigende boligpriser og krav til 15% egenkapital blir beløpet du er nødt til å ha for å kjøpe bolig høyere og høyere. Mange sparer derfor å mange år før de kan kjøpe en bolig selv.
Å kjøpe en utleiebolig kan være lønnsomt dersom du har spart opp noe og ønsker å forsette å bygge opp kapitalen din.
Dette kan være at en ønsker å kjøpe en leilighet i Oslo, men klarer ikke å nå egenkapitalkravet enda.
Med svært lave renter i banken er det lite å tjene på å ha pengene på sparekonto. Spørsmålet er da hva skal du gjøre med de pengene du har i dag?
Å kjøpe en utleiebolig kan være et alternativ. En leietaker betaler ned boliglånet ditt hver måned, som bygger din egenkapital. Om boligprisene stiger noe vil dette også være økt egenkapital for deg.
Det å ha en utleiebolig i noen år kan derfor være en lønnsomt investering for å få avkastning på de pengene du har i dag, og bygge egenkapitalen din for å kunne kjøpe det du ønsker senere.
4. Kunnskap om eiendom og utleie
Kanskje en av de bedre grunnene til å kjøpe en eiendom for å leie ut er læringsutbytte du kan få av det.
Alt fra det å kjøpe bolig i seg selv, hva en bør se etter på visning, spørre megler om, tilstandsrapporter og beliggenhet. Dette er svært verdifullt om du skal kjøpe annen eiendom senere.
Men ikke minst alt som er relatert til et leieforhold. Finne den rette leietakeren og ha en god kontrakt.
Ingen leietaker er bedre enn en dårlig leietaker
En dårlig leietaker kan gi negative konsekvenser både økonomisk og tidsmessig. Og det kan være vanskelig å vite på forhånd om en leietaker er god eller dårlig. Her er det kjekt med litt erfaring.
Det å ha en utleiebolig er som å drive en liten bedrift. Du må håndtere penger inn og penger ut, og rapportere dette til skatteetaten.
Her kan en lære mye som både kan hjelpe deg senere privat, men som og er relevant i mange jobber.
Primær- eller sekundærbolig?
Er din første bolig primær eller sekundærbolig? Svaret er at hvis du leier den ut er det en sekundærbolig.
Les mer her: Primærbolig og sekundærbolig-Hva er forskjellen?
Det er et vanlig spørsmål om å spørre om din første bolig er en primærbolig eller sekundærbolig. Det kan virke litt ulogisk at den første boligen er sekundærbolig hvis du leier den ut, det er jo din første bolig.
Skillet på primær og sekundærbolig går altså på om du selv bruker boligen som bosted, ikke om du eier bolig fra før. En person kan altså ha flere sekundærboliger uten å eie en primærbolig.
De fleste førstegangskjøpere kjøper en bolig for å bo i den selv. Som da naturlig blir en primærbolig. For så å eventuelt kjøpe en utleiebolig senere som bolig nr. 2. Dette er nok grunnen til at noen kan tenke at din første bolig er en primærbolig.
Les også: Kjøpe Utleiebolig – En enkel guide
5 ting du bør tenke over
1. Tidshorisont og transaksjonskostnader
Hvor lenge du eier boligen kan påvirke om det er en god investering eller ikke. Prognosesenteret gjør undersøkelser på hvor mange boliger som selges med tap. Det er ofte førstegangskjøpere som må selge med tap, fordi de eier boligene kortest.
Å selge boligen med tap kan og komme av transaksjonskostnadene. En megler kan ta alt fra 40 000 – 150 000 kr for å selge en bolig. Om du du får litt mer for boligen når du selger enn når du kjøpte, kan du fortsatt gå i minus etter alle kostnader knyttet til salget er tatt med.
Det kan og være at det dukket opp noen uventede ting i boligen. Vaskemaskinen som fulgte med når du kjøpte ble ødelagt etter 6 måneder eller du måtte få en rørlegger til å ordne vasken. Som gjorde at du gikk i minus første året.
Om en kjøper en utleiebolig bør tanker være å ha den over en lenger periode. Om planen er å selge den året etter er risikoen for tap større.
2. Lukker andre muligheter
En viktig ting å vurdere er når har du tenkt til å kjøpe neste bolig. Enten til å bo i selv eller en eiendom til å leie ut.
Boliglånsforskriften setter en begrensning på at du kan ha 5 ganger brutto lønn i gjeld. Om du tar opp lån for å kjøpe en utleiebolig kan du låne mindre senere til å kjøpe nye annet.
Om du kjøper en utleiebolig i dag og har tenkt til å kjøpe et sted å bo neste år, er det ikke sikkert drømmen går i oppfyllelse fordi du ikke tilfredstiller bankenes krav. Dette kan tvinge det til å enten selge utleieboligen eller utsette boligdrømmen.
En lukker og muligheten for andre investeringsmuligheter ved å binde opp egenkapital i en bolig. Egenkapitalen er låst i eiendommen til du eventuelt selger. Du kan derfor ikke gjøre andre attraktive investeringer med disse pengene.
3. Risiko knyttet til leietakere
Utleie vil alltid være forbundet med risiko knyttet til leietakere. Det kan være at leietakeren ikke betaler i tide eller ikke betaler i det hele tatt. Eller at leietakeren ødelegger eiendommen din.
Dette går fort utover fortjenesten på det å leie ut. Her går det heldigvis an å betale litt for å få bistand med dette. Husleie.no er en digital aktør hvor du kan tegne en forsikring som dekker skader en leietaker påfører eiendommen din. De kan og bistå med innkreving av husleie og en eventuell utkastelse.
Det er og en risiko knyttet til at en ikke får en leietaker i det hele tatt. Da er det å leie ut lite lønnsomt. En bør derfor ha noe kunnskap om område før en kjøper en utleiebolig.
Det som trekker folk til et område er i hovedsak skole og arbeidsplasser. Er det skoler i nærheten? Større bedrifter, sykehus eller gamlehjem? Dette kan gjøre at det er et marked for å leie ut.
Beliggenhet er og svært viktig. Kan en gå til butikken eller er en avhengig av bil? Er det andre tilbud som kafeer, klesbutikker og sportsbutikker i nærheten? Det er generelt lettere å leie ut en eiendom som ligger i et område med gode servicetilbud.
5. Tid er penger
Å leie ut kan være tidkrevende. En må lage finn annonse, holde visning, svare på spørsmål og opprettholde kontakt med leietaker underveis i leieforholdet.
En bør vurdere om dette er en god bruk av tid. Kan du heller gjøre noe annet med tiden din som gir deg større avstning?
Her er det og mulig å sette bort mye av jobben, til blant annet Utleiemegleren. Det finnes flere slik selskaper, spesielt i byer. De kan ta seg av alt fra å lage annonse, finne leietaker og å svare leietaker når vasken lekker.
4. Prisutvikling i boligmarkedet og regionale forskjeller
Boligprisveksten er en av de avgjørende faktorene for hvor lønnsomt utleie er. En bør derfor vurdere boligmarkedet i det området en vurderer å kjøpe. Både med tanke på boligprisvekst, men også likviditet. Altså hvor lett det er å få solgt boligen når den tid kommer.
Her er det store regionale forskjeller. Hvor boligmarkedet i Oslo har steget mye de siste årene, har boligprisene i Stavanger vært mindre sterkt.
En langsiktig tankegang er som en gjentakende antakelse for at utleie skal lønne seg.
Som en oppsummering kan det altså være gode grunner til en å kjøpe en utleiebolig som din første bolig. Du kan bygge opp egenkapital, lære om det å leie ut, kontrakter og skatt. Men en må veie opp de positive og negative sidene ved utleie og ha en langsiktig tankegang.
