Dokumentavgift er en avgift til staten på 2,5% av eiendommens verdi ved overdragelse av eiendom, som kan bli en betydelig sum. Men kan du trekke fra dette på skatten? Det skal vi gå gjennom her.
Hva er dokumentavgift?
Dokumentavgift er en avgift som må betales ved overdragelse av eiendom. Altså at eiendommen formelt skifter eier.
Hovedregelen er at alle må betale dokumentavgift på 2,5% av eiendommens verdi på overdragelsestidspunktet.
Som vi skal komme tilbake til under finnes det noen unntak til denne regelen, blant annet for boretslagsleiligheter.
Her er en kort tabell med eksempel på hva dokumentavgiften vil være etter boligens verdi:
| Eiendommens verdi | Dokumentavgift |
|---|---|
| 1 500 000 kr | 37 500 kr |
| 2 000 000 kr | 50 000 kr |
| 2 500 000 kr | 62 500 kr |
| 3 000 000 kr | 75 000 kr |
| 3 500 000 kr | 87 500 kr |
| 4 000 000 kr | 100 000 kr |
| 4 500 000 kr | 112 500 kr |
| 5 000 000 kr | 125 000 kr |
| 5 500 000 kr | 137 500 kr |
| 6 000 000 kr | 150 000 kr |
Normalt sett får man ikke låne penger i banken til å betale dokumentavgiften. Dette må en selv ha i egenkapital. Så om en kjøper en bolig til 6,0Mill må en i tillegg til 15% egenkapital (900 000kr) også ha 150 000 kr til å dekke dokumentavgiften.
Hvem må betale dokumentavgift?
Som nevnt over er hovedregelen at alle skal betale dokumentavgift ved overdragelse av en eiendom. Som er 2,5% av verdien på det tidspunktet. Det vanligste er ved salg av en eiendom, men det kan også gjelde om en eiendom gis bort i gave, arv eller forskudd på arv.
Fritak for dokumentavgift:
- Ekstefelle: Ved tinglysning av skjøtet for overføring av eiendom mellom ektefeller er det fritak fra dokumentavgift. Dette gjelder også ved dødsfall av ektefelle. Ved separasjon eller skilsmisse er det også fritak fra dokumentavgift. Men dette gjelder ikke eiendom i særeie.
- Samboer: Ved samlivsbrudd mellom samboere er det fritak for dokumentavgift ved overføring av felles bosted. Men det er enkelte kriterier som å oppfylles. Blant annet er ikke hytte/fritidseiendom fritatt. Fritak for dokumentavgift for samboere gjelder kun ved samlivsbrudd.
- Arv: Ved overføring av eiendom i forbindelse med dødsfall og eiendommen overføres til lovbestemte arvinger er det fritak for dokumentavgift. Ved forskudd på arv er det ikke fritak.
- Boretslag: Boretslagsandeler er fritatt for dokumentavgift. Dette gjelder all overføring og endring i eierforhold. Dette er spesielt vanlig i byer som Oslo.
Listen over er de mest vanlige unntakene, men det finnes også andre unntak. Les mer om dette på Kartverket sine nettsider HER.
Ved omsetning av nybygg er det også er særregel. Det er ikke fritak for dokumentavgift, men i stedet for å betale 2,5% av verdien på det ferdige bygget skal det betales 2,5% av tomteverdien. Dette er ofte oppgitt i prospektet på slike eiendommer. Her kan det være mange tusen å spare i dokumentavgift.
Les også: Omkostninger ved kjøp av bolig – En oversikt med eksempel
Er dokumentavgift fradragsberetiget?
Dokumentavgiften kan være mulig å trekke fra på skatten, gitt at du selger eiendommen med skattepliktig gevinst.
Så når er det skattepliktig gevinst på salg av en eiendom?
- Hvis du selger en eiendom med gevinst og du har brukt boligen som egen bolig mindre enn 12 av de siste 24 månedene. Eksempel på dette er utleiebolig.
- Om du selger en eiendom med gevinst og du har eid eiendommen i mindre enn 1 år.
- Fritidsbolig: hvis selger en fritidsbolig med gevinst og har brukt fritidsboligen i mindre enn 5 av de siste 8 årene. Eller du har vært eier av fritidsboligen i mindre enn 5 år.
Om du selger din primærbolig, som du selv har benyttet som bolig mer enn 12 av de siste 24 månedene er ikke gevinst skattepliktig. Derfor kan du heller ikke trekke fra kostnader som dokumentavgift.
Men om gevinsten er skattepliktig, som beskrevet over kan du trekke fra kostnader. Vi har en egen artikkel om skatt på salg av sekundærbolig, som forklarer utregningen av skatten og hvordan du kan trekke fra kostnader. Les mer om det HER.
Hovedmomentet er at en skal regne en inngangsverdi og en utgangsverdi på boligen. Det som er i mellom er skattepliktig og skal beskattes med 22%.
For å beregne inngangsverdien legger du sammen kjøpesummen for boligen, andre kostnader knyttet til kjøpet som dokumentavgift, påkostninger som er gjort på eiendommen og egenarbeid. Da får du en betydelig høyere sum enn kun kjøpesummen.
Så beregnes en utgangsverdi ved å ta salgsummen og trekke fra alle kostnader knyttet til salget, som megler og fotograf.
Forskjellen mellom inngangsverdi og utgangsverdi skal beskattes. Ved å legge til dokumentavgiften på inngangsverdien på boligen kan du få trukket det fra på skatten når du har skattepliktig gevinst.
Les også: Sekundærbolig: En komplett guide (Lån, Egenkapital, Skatt)
