Mange ønsker å øke boliglånet til oppussing, kjøp av fritidsbolig eller til forbruk. Men hvor mye kan du egentlig låne opp på boligen?
Du kan maksimalt låne opp 85% av boligens verdi. Samtidig kan ikke din maksimale gjeld overstige 5 ganger årlig inntekt. Din inntekt, boliglån og annen gjeld samt boligens verdi bestemmer derfor hvor mye du kan øke boliglånet. Her er en gjennomgang og hvordan du kan komme unna kravene.
1. Hvorfor øke boliglånet?
Det er mange grunner til å øke boliglånet man har i dag. Her er noen vanlige grunner til å øke boliglånet.
- Oppussing
- Kjøpe bil
- Kjøp av fritidsbolig
- Forbruk
Fordi renten på boliglån er det laveste renten av alle lån kan det være lønnsomt å øke boliglånet i stedet for å ta opp annen gjeld. Mange velger derfor å øke boliglånet spesielt til oppussing og kjøp av bil.
Mange hytter blir også finansiert på denne måten, fordi en som regel for lavere rente på boliglån er et rent hyttelån (et lån med kun sikkerhet i hytten).
Og enkelte øker boliglånet rett og slett for å bruke pengene på reise, hobbyer etc. Det er da et alternativ til forbrukslån, men med en betydelig lavere rente.
Les også: Lage Ekstra Soverom-5 Ting Du Bør Vite Om
2. Hvilke regler må en forholde seg til?
Alle banker er nødt til å forholde seg til boliglånsforskriften. Forskriften setter føringer for bankers utlånspraksis og hvilke faktorer de er nødt til å vurdere i en lånesøknad.
Dette vil derfor påvirke hvor mye boliglån man kan få. Det kan og være nyttig å sette seg inn i reglene for å finne ut av hva slags bolig en har råd til.
Hovedpunktene i forskriften sier:
- Din totale gjeld kan maksimalt være 5 ganger din inntekt (før skatt).
- Maksimal belåningsgrad på bolig er 85%.
- Teste betjeningsevne mot 5% økning i lånerente
4. Regneeksempel basert på boligens verdi
Som beskrevet over kan maksimal belåning knyttet til en bolig være 85% av boligens verdi. Dette inkluderer lånet som allerede er knyttet til boligen. Så om en øker boliglånet må en se på totalt hvor høyt lånet er nå i forhold til verdien.
| Boligens verdi | Maksimal belåning |
|---|---|
| 1 000 000 kr | 850 000 kr |
| 1 500 000 kr | 1 275 000 kr |
| 2 000 000 kr | 1 700 000 kr |
| 2 500 000 kr | 2 125 000 kr |
| 3 000 000 kr | 2 550 000 kr |
| 3 500 000 kr | 2 975 000 kr |
| 4 000 000 kr | 3 400 000 kr |
| 4 500 000 kr | 3 825 000 kr |
| 5 000 000 kr | 4 250 000 kr |
| 5 500 000 kr | 4 675 000 kr |
| 6 000 000 kr | 5 100 000 kr |
| 6 500 000 kr | 5 525 000 kr |
| 7 000 000 kr | 5 950 000 kr |
Dette er et isolert regneeksempel og viser kun basert på boligens verdi. Det er ikke sikkert du får låne 5 millioner kr selv om boligen er verdt 7 millioner. Da må en og ha en høy nok inntekt i forhold til total gjeld.
6. Regneeksempel basert på inntekt og gjeld
Den andre grensen som settes er at den totale gjelden man har ikke skal overstige 5 ganger det man har i årlig inntekt før skatt. Med total gjeld inkluderes all gjeld som er registrert i skattemeldingen.
| Inntekt | Totalt mulig gjeldsopptak |
|---|---|
| 350 000 kr | 1 750 000 kr |
| 400 000 kr | 2 000 000 kr |
| 450 000 kr | 2 250 000 kr |
| 500 000 kr | 2 500 000 kr |
| 550 000 kr | 2 750 000 kr |
| 600 000 kr | 3 000 000 kr |
| 650 000 kr | 3 250 000 kr |
| 700 000 kr | 3 500 000 kr |
| 750 000 kr | 3 750 000 kr |
| 800 000 kr | 4 000 000 kr |
| 850 000 kr | 4 250 000 kr |
| 900 000 kr | 4 500 000 kr |
| 950 000 kr | 4 750 000 kr |
Om en søker i banken om å få øke boliglånet vil de da samle informasjon om både inntekt og gjeld. Og se om du har nok inntekt til å øke boliglånet.
En person som har en årlig inntekt på 400 000 kr kan altså ha totalt 2 millioner kroner i gjeld. Det kan og være greit å huske at om en er et par så kan en legge sammen totalen.
Altså om en tjener 400 000 kr og den andre tjener 500 000 kr kan de totalt ha 4,5 millioner kroner i gjeld.
7. Totalt hvor mye du kan øke boliglånet
Her er noen eksempler basert på både inntekt, hvor mye en allerede har i gjeld og boligens verdi som bestemmer hvor mye en kan øke boliglånet.
| Inntekt | Boliglån | Annen gjeld | Boligens verdi | Mulig økt boliglån |
|---|---|---|---|---|
| 400 000 kr | 500 000 kr | 0 kr | 2 000 000 kr | 1 500 000 kr |
| 500 000 kr | 1 500 000 kr | 100 000 kr | 2 000 000 kr | 200 000 kr |
| 800 000 kr | 3 500 000 kr | 300 000 kr | 6 000 000 kr | 200 000 kr |
| 1 200 000 kr | 4 000 000 kr | 50 000 kr | 7 000 000 kr | 1 950 000 kr |
| 1 500 000 kr | 5 500 000 kr | 2 000 000 kr | 20 000 000 kr | 0 kr |
Den første personer har en inntekt på 400 000 kr i året, og har 500 000 kr i boliglån, ingen annen gjeld. Boligen har en verdi på 2,0 millioner kr. Det betyr at personen kan låne opp 1,5 millioner kr basert på dette. Det er innenfor både reglene for 5 ganger inntekt og 85% belåning av bolig.
Personen med 500 000 kr i årlig inntekt kan låne 200 000 kr ekstra med sikkerhet i boligen. Kun basert på inntekt kunne dette personen hatt 2,5 millioner kr i gjeld. Men gjelden knyttet til boligen kan ikke overstige 85% av boligen (1,7 millioner kr). Derfor kan den låne opp 200 000 kr.
Personen (eller paret) med 1 200 000 kr i årsinntekt kan låne mest. Basert på inntekt kunne de hatt 6,0 millioner kr i total gjeld. Med et nytt låneopptak på 1,950 millioner kroner vil de nå den grensen. Samtidig er lånet knyttet til boligen akkurat 85% etter å ha lånt opp ekstra.
Den siste personen (eller paret) som tjener 1,5 millioner kr i året for ikke låne opp på boligen. Basert på inntekt kunne personen ha 7,5 millioner kr i gjeld. Som personen allerede har samlet med boliglån og annen gjeld. Selv om boligen er verdt 20 millioner kr er det altså 5 ganger inntekt som setter en stopper.
Men det finnes unntak for reglene, som gjør at personen med boligen til 20 millioner kanskje kunne fått mer lån.
8. Bankenes unntak til reglene
Alle banker må følge boliglånsforskriften som setter reglene for hvilke krav bankene må stille til deg som skal låne penger. Samtidig kan banken gjøre unntak for enkelte av lånene.
Det er 8% av lånene i Oslo og 10% i resten av landet.
Personen beskrevet over som har en bolig til 20 millioner og kun lån på 5,5 millioner kr med sikkerhet i boligen vil være et godt eksempel på en sak som kunne ha blitt tatt på et slikt unntak.
Alle banker gjør sin egen vurdering på hvilke lån de vil gjøre unntak for. Men typisk er om en kan stille god sikkerhet, da er risikoen for banken lav. Selv om en går utover 5 ganger inntekt i gjeld.
Eller at en kan forvente høyere lønn i fremtiden. Som nyutdannede med høy utdannelse. Som vil forvente å ha en god lønnsvekst de neste årene.
