Hvorfor leie ut egen bolig og leie selv?
Det kan være flere gode grunner til å leie ut sin egen bolig. En av de vanligste grunnene for å leie ut egen bolig er at man skal flytte til et annet område og ønsker ikke å selge med en gang og kjøpe på et nytt sted du ikke er kjent.
Foreksempel en sykepleier som har bodd og eid leilighet i Bærum og skal flytte til Tønsberg. Man ønsker å fortsatt være i boligmarkedet, men er usikker på om man skal kjøpe noe i Tønsberg, hvilke områder som vil passe til behovene og i det hele tatt om en faktisk skal kjøpe der.
For å bli bedre kjent i området, markedet og om en i det hele tatt ønsker å kjøpe der kan det være en god løsning å leie ut egen bolig og leie selv.
En annen grunn at man skal i forsvaret i et år. Naturligvis vil man da ikke kunne bo i sin egen bolig lenger. Og det kan være en fin måte å holde seg i boligmarkedet, samtidig som det dekker kostnadene man har knyttet til boligen.
Eller at en skal på utveksling i skolesammenheng, eller utvekslingsprogrammer på jobb. Da er det og flere som velger å leie ut sin egen bolig.
Enkelte velger og å kjøpe utleiebolig som sin første bolig. Dette kan være en god måte å komme seg inn på boligmarkedet, som regel ved å kjøpe i et område utenfor de store byene. Som gjør at du bygger opp egenkapital som du senere kan bruke til å kjøpe bolig til å bo i selv.
Les også: Kjøpe utleiebolig som første bolig?
Skatt på leieinntekt
Når du leier ut bolig du selv ikke bor i skal du skatte av overskuddet på boligen. Skattesatsen er på 22% av overskuddet.
Her er det viktig at du tar med all inntekt og alle kostnader som er knyttet til å få denne inntekten. Inntekten er som regel lett å beregne. Leier du ut for 10 000 kr i måneden i 12 måneder har du en total inntekt på 120 000 kr.
Utgifter som kan trekkes fra er blant annet:
- Annonsering
- Felleskostnader
- Gebyr for depositumskonto
- Eiendomsskatt
- Kommunale avgifter
- Vedlikehold
- Strøm, oppvarming, varmtvann (hvis det er ink. i husleien)
Alle kostnader du kan trekke fra kan du lese mer om på Skatteetaten sine sider.
Les også: Primærbolig og sekundærbolig-Hva er forskjellen?
Skatt ved salg av boligen etter utleie
En viktig ting å vurdere er om man skal selge boligen etter å ha leid ut. Da kan det oppstå en situasjon hvor du må betale skatt på gevinsten.
I hovesak er all gevinst på salg av bolig skattepliktig. Men det er et unntak om du selv bruker boligen som ditt bosted.
Du må ha brukt boligen som ditt bosted i minst 1 av de siste 2 årene for å kunne selge skattefritt.
Tiden du har bodd i boligen regnes fra innflytting og ikke overtakelse.
Dette punktet kan for noen være svært viktig. Om en har bodd i en leilighet i Oslo i mange år og så velger å flytte til Bergen og leie bolig der. Og så selger boligen i Oslo etter 2 år, vil en måtte skatte av verdistigningen på boligen i Oslo. Denne skatten kan overveie inntektene du har hatt på boligen i mellomtiden.
Det finnes om enkelte tilfeller hvor du kan slippe å skatte på gevinst om det er forhold som forhindrer deg å faktisk bruke boligen som bosted. Det kan være militærtjeneste eller lignende.
5 tips for utleie av egen bolig
1. Skal du leie ut selv eller bruke utleiemegler?
En av de første tingene man må bestemme seg for er om man skal leie ut selv eller bruke en profesjonell part. På mindre steder er det ikke alltid en utleiemegler tilgjengelig, og en må gjøre det selv. Men i de fleste byer i Norge finnes det slike tjenester.
Det er noen fordeler ved å bruke en profesjonell utleier til å gjøre jobben for deg. De tar seg av å finne leietaker, at husleie blir betalt, tar telefonen om noe skulle ryke i boligen etc. Du betaler rett og slett for at utleieforholdet skal være enkelt for deg.
Nedsiden er naturligvis at det koster penger. Typiske kostnader er en kostnad ved oppstart. Som kan være per visning, eller en halv månedsleie for den første måneden, eller begge deler.
Etter at leieforholdet er opprettet tar utleiemegleren som regler 10% av leieinntekten.
Her må en vurdere selv hva som passer. En grunn til å bruke en utleiemegler kan være at du bor langt fra boligen du leier ut. Det tar lang tid og koster mye penger for deg å reise til boligen for å holde visning eller bare skifte småting som ryker.
Eller at man har en jobb som gjør det vanskelig å være tilgjengelig for en leietaker. For eksempel turnus på en oljeplattform.
Gjør du jobben selv sitter du naturligvis igjen med mer igjen fra utleien, men har da mer ansvar selv. For de fleste er det overkommelig å leie ut en bolig, men kan bli krevende om man har mange.
2. Bruk finn og facebook grunner til å finne en leietaker
Om du har bestemt deg for å leie ut selv må en gjerne legge ut en annonse for å finne en leietaker. Med mindre man har bekjente som vil leie.
Et naturlig sted å starte er på finn.no. Det koster rundt 500 kr å publisere en annonse for utleie. Men husk at dette er en utgift du kan trekke i fra på skattemeldingen neste år for utleien.
Facebook grupper kan og være et godt alternativ. Spesielt på mindre steder og i bygder. Der finnes det ofte grupper for de som ønsker å leie og leie ut.
Skriv i disse gruppene hva du leier og til hvilken pris. Legg og gjerne med bilder.
3. Bruk depositumskonto og leiekontrakt
Det viktigste en gjør når en oppretter et leieforhold er å bruke en depositumskonto og en leiekontrakt.
En depositumskonto er en lukket konto hvor det kun kan gjøres uttak om både utleier og leietaker samtykker. Denne kontoen brukes som sikkerhet for utleier mot at leietaker ikke betaler, ødelegger noe i leiligheten etc. Det er normalt å ha 1-3 måneders leie i depositum.
En leiekontrakt er en bindende avtale for utleien og beskriver hvilken bolig det er, hvilke rettigheter både utleier og leietaker har. Samt at en kan skrive inn om det er tillatt med husdyr.
En leiekontrakt kan signeres for hånd, da bør man ha 2 eksemplarer slik at både utleier og leietaker har hver sin.
Eller det finnes mange digitale varianter som signeres med bank-ID. Du kan finne en slik kontrakt gjennom finn.no når du legger ut en annonse.
En digital kontrakt har noen fordeler med det at det ikke er mulig å rote den bort. Samtidig som leietaker signerer med bank-ID som gjør at du er mer sikker på hvem leietakeren faktisk er. Og med det at de ikke utgir seg for å være noen andre.
4. Fortell leietaker hvor lenge du har tenkt å leie ut
Om du skal leie ut en kort periode som 3-6 måneder eller 1 år er det viktig å gi beskjed om dette til leietaker. Dette gjør at en unngår krangler i ettertid.
Ofte kan en finne en leietaker som ønsker å leie i den samme perioden som du ønsker å leie ut. Det kan være at de har kjøpt nybygg og venter på at det skal ferdigstilles, som skjer omtrent når du ønsker å avslutte leieforholdet. Da kan det være en god løsning for begge.
5. Kjøp utleieforsikring om du får økonomiske problemer av 3 måneder uten leieinntekt
En utleieforsikring kan dekke manglende husleie fra leietakeren, samt skader påført av leietaker. Selv om du har en depositumskonto kan du ikke ta penger fra den med en gang en leietaker ikke har betalt. Derfor kan en forsikring som gir den en utbetalings sikre at du ikke får problemer.
Generelt kan en si at om en bør vurdere en slik forsikring om du får økonomiske problemer og leieinntekten uteblir i 3 måneder. I enkelte tilfeller kan det skje, ved at en leietaker ikke betaler og en må finne en ny. Hvis det gjør at hele økonomien ramler sammen er det bedre å betale litt for å sikre at en selv har en trygg økonomi.
For enkelte er dette ikke et problem, fordi utgiftene man har på boligen som leies ut er så lave at en kunne gått 6-12 måneder uten å få økonomiske problem. Da vil nok en utleieforsikring være overflødig. Men om det gjør at du sover bedre om natten kan det være verdt investeringen.
