Fellesgjelden betales gjennom felleskostnadene hver måned. Felleskostnader går både til å dekke renter og avdrag på fellesgjelden, men og felles kostnader for boretslaget. Etter at fellesgjelden er nedbetalt vil felleskostnadene synke med like mye som renter og avdrag var på hver måned.
Hva er fellesgjeld?
Når du kjøper en bolig i et sameie, boretslag eller boligaksjeselskap kan det være fellesgjeld knyttet til alle enheter.
Denne gjelden tas i hovedsak opp for å gjøre vedlikehold eller oppusning som er påvirker alle. Derfor er det en felles gjeld for alle boenheter i sameie, boretslag eller boligaksjeselskap.
Fellesgjeld følger boligen og skal derfor ikke betales inn når du kjøper boligen. Uansett hvor mye eller lite du byr for en bolig vil fellesgjelden være den samme.
Fellesgjeld betales gjennom felleskostnadene hver måned. Gjelden nedbetales som et vanlig lån med renter og avdrag hver måned eller er i noen tilfeller avdragsfritt i en gitt periode.
Fordi boligselskapet ikke er en enkelt person, men en samling av flere boenheter får de gjerne lavere rente enn du kan få på ditt boliglån. Dette skal være oppgitt i prospektet for en bolig. Det er ikke alltid tilfellet, så husk å sjekk betingelsene på fellesgjelden.
Det er i hovedsak ikke negativt at boligselskapet har fellesgjeld, men om betingelsene på fellesgjelden er dårlig (høy rente) gir det deg en høyere kostnad.
Hva skjer når gjelden er nedbetalt?
Felleskostnadene som betales hver måned er satt sammen av to ting:
- Rente og avdrag (eller kun rente) på fellegjeld
- Kostnader som er felles for boretslaget
Kostnadene som er felles for boretslaget er typisk snøbrøyting, felles renhold, kommunale avgifter m.m
Felleskostnadene en betaler går altså både til å dekke fellesgjelden, men også renhold og vedlikehold som er felles for boretslaget.
Etter at fellesgjelden er nedbetalt vil en ikke lenger betale renter og avdrag på fellesgjelden. Og da vil en kun stå igjen med kostnadene som er felles for boretslaget.
Felleskostnadene vil synke med like mye som gikk til renter og avrag når fellesgjelden er nedbetalt.
Kan man innfri fellesgjeld?
Mange boretslag har laget en IN ordning, som står for «individuell nedbetaling». I utganspunktet er fellesgjeld et eller flere større lån som boretslaget har tatt opp hvor du er ansvarlig for en del.
Lånet er satt opp slik at alle en bestemt sum hver måned. Men ettersom det er lite praktisk for de som vil nedbetale fellesgjelden raskere har det blitt mer vanlig med IN ordning. Hvor en har muligheten til å nedbetale fellesgjelden raskere.
Så i eldre boretslag er et mindre vanlig med IN ordning. Som vil si at du ikke har mulighet til å nedbetale fellesgjelden raskere enn det som er satt opp. Mens nyere boretslag (og noen eldre) har IN ordning hvor du kan betale ekstra.
For de fleste IN ordninger kan en enten innfri hele lånet, eller en minstesum 1-2 ganger i året. Typisk er dette beløpet satt ganske høyt til 50 000-60 000 kr.
Det vil si at selv om det er en IN ordning kan en ikke betale et par tusen ekstra i måneden. Men innfri hele fellesgjelden eller større innbetalinger et par ganger i året.
Bør man innfri fellesgjeld?
De fleste som nedbetaler fellesgjelden ønsker å gjøre det for å senke felleskostnadene. Spesielt om det er høy fellesgjeld vil felleskostnadene være høy. Kanskje har en ikke noe gjeld i banken knyttet til boligen og har mulighet til å innfri fellesgjelden også. Da vil man ha svært lave kostnader i måneden.
Det kan være fristende å ta opp lån i banken for å innfri fellesgjelden, for å samle alt et sted og kanskje spare rentekostnader. Dette er generelt ikke anbefalt. Som regel tjener en ikke noe på dette.
Det er fordi boretslag ofte har bedre vilkår på lån enn det man får som privatperson. Et boretslag har lav sannsynlighet for å misligholde lånet og har derfor gode vilkår på lånet.
Å nedbetale fellesgjelden er også lite fleksibelt, fordi det ikke kan tas opp igjen. I motsetning til gjelden man har i banken knyttet til en bolig som kan lånes opp igjen om en skulle ønske det. Derfor bør en heller prioritere å nedbetale gjelden i banken enn fellesgjelden.
Om man er litt mer risikovillig og har lang sparehorisont går det og an å investere pengene i stedet for å nedbetale fellesgjelden. Da bør en ha minst 5-10 år sparehorisont. Som nevnt over har typisk boretslag gode vilkår på gjelden. Og om en investerer pengene i stedet vil en kunne oppnå betydelig høyere avkastning enn sparte renter.
Når det gjelder salg av boligen er det ulike synspunkter. Enkelte mener at det er lettere å selge en bolig som har lav fellesgjeld og derifra lave felleskostnader. Men på den andre siden er det noen som syns det er positivt at det er fellesgjeld. Da slipper en å låne like mye penger i banken. Her er det ingen klar fasit.
