Det har vært en sterk boligprisvekst både i Oslo og store deler av Norge de siste årene. Mye kan forklares av fallende renter, som har nådd et rekordlavt nivå etter Covid-19 krisen startet.
Norges Bank melder at renten skal opp igjen mot et mer normalt nivå, med flere renteøkninger de neste årene. Hvordan vil den økte renten påvirke boligprisene? Ingen kan forutse fremtiden, men her er noen økonomiske faktorer og en forskningsartikler som kan si noe om hva vi kan forvente.
Asymmetri i boligprisresponsen på renteendring
For å forstå hva som kan skje med boligprisene når renten endres må vi først se på hvilke økonomiske mekanismer som forekommer når renten endres.
En rentenedsettelse gjør det rimeligere for husholdninger å kjøpe bolig, som tilsier at lavere renter øker etterspørsel etter bolig. Økt etterspørsel vil isolert sett gi økte boligpriser.
Les også: Kjøpe bolig alene – 5 tips for å oppnå boligdrømmen
Men med økte boligpriser vil det og være mer lønnsomt for utbyggere å bygge boliger. Som gjør at flere byggeprosjekter settes i gang og tilbudet av boliger øker. Dette vil dempe de økte prisene som kom fra økt etterspørsel.
En renteøkning vil naturlig påvirke etterspørselen etter boliger negativt. Det blir dyrere for husholdninger å kjøpe bolig, som gir lavere etterspørsel. Lavere etterspørsel etter bolig gir isolert sett lavere boligpriser.
Ved en rentenedgang vil derimot ikke tilbudet av boliger endres på samme måte som ved en rentenedgang. Ved en rentenedgang og lavere boligpriser skulle en forvente et færre antall boliger. Noe som ikke er tilfellet, fordi bygninger rives ikke når boligprisene synker.
Der et altså et asymmetrisk forhold i boligprisresponsen ettersom renten justeres opp eller ned. Tilbudet justeres i høyere grad ved en rentenedgang fordi det bygges flere boliger, men i mindre grad ved en rentenedgang fordi boliger ikke rives.
Regionale forskjeller
Samtidig som boligprisene har steget i Norge er det og store regionale forskjeller. Hvor Oslo området skiller seg ut med høye vekst.
Naturlig er områdene forskjellig med tanke på hvor lett det er å bygge nye boliger. Men regulering og prosessen rundt det å sette i gang bygging av nye boliger er kanskje det som påvirker boligprisene mest.
Som beskrevet over kan en forvente høyere boligpriser med lavere renter, på grunn av høyere etterspørsel. Men det er og en dempende effekt i at høyere boligpriser gir insentiver til å bygge flere boliger.
I områder med enkle reguleringsprosesser og lav terskel for igangsettelse av nye boliger vil det kunne få en relativt rask og stor effekt.
Mens i områder hvor det er reguleringer eller andre hinder som gjør det vanskelig å sette i gang bygging, kan en regne med at denne dempende effekten er lavere. Og at den økte boligprisresponsen er sterkere.
Forskningsartikkelen
Teorien over er beskrevet i en studie av Knut Are Aastveit og André K. Anundsen fra forskningsenheten i Norges Bank. De har publisert en svært god studie hvor de i tillegg tester teorien mot data fra boligmarkedet i USA:
Asymmetric effects of monetary policy in regional housing markets
I studien har de 3 hypoteser:
- En renteøkning har større effekt på boligprisene enn en rentenedgang
- Det er ikke regionale forskjeller i boligprisresponsen ved en renteøkning
- Ved en rentenedsettelse er det en sterkere effekt på boligprisene i områder hvor det er mange restriksjoner på bygging av nye boliger
I studien baserer de seg på tall fra USA og ser først på effekten av en rentenedgang på 1% og ser på boligprisene 2 år senere.
De finner at det er store regionale forskjeller på effekten på boligprisene. Hvor områder med strenge restriksjoner har en større effekt enn områder hvor det er mindre restriksjoner. Dette er i tråd med hypotese nr. 3. Den dempende effekten på boligprisene av høyere tilbud av boliger er mindre i områdene med strenge reguleringer.
Studien ser så på effekten av en renteøkning på 1% og nedgangen i boligprisene. Her er det svært interessant å se at effekten er lik på tvers av områder. Hvor en rentenedgang påvirker boligprisene forskjellig i ulike områder, er det en nesten helt lik nedgang ved en renteøkning. Dette støtter den nr. 2 i forskningstudien.
De finner derimot ikke en entydig støtte for hypotese nummer 1. At en renteøkning har større effekt på boligprisene enn en rentenedgang. Det viser set at det stemmer i noen områder, men stemmer ikke for andre områder.
Forventninger om prisutviklingen
Aastveit & Anundsen beskriver boligprisforventninger og hvordan det kan forklare hvorfor det er regionale forskjeller i hvilken effekt som er sterkest på boligprisene.
Husholdninger ser ofte bakover i tid når de har forvetninger om boligprisene fremover. I en periode med boligprisvekst, forventes det at boligprisene skal fortsette i samme retning.
I perioder med negativ utvikling i boligprisene ville det vært intuitivt at husholdninger forventer at boligprisene vil fortsette å falle. Derimot viser det seg at husholdninger forventer at de skal snu oppover og stige i tiden fremover også når det har falt tidligere.
Som beskrevet over gir en rentenedgang høyere etterspørsel etter bolig, som gjør at boligprisen stiger. Når boligprisen stiger forventer husholdninger at de skal fortsette å stige, som gir enda høyere etterspørsel. Det er derfor en selvforsterkende effekt.
I områder med strenge reguleringer er det lite som demper den økte etterspørselen, fordi tilbudet ikke endres.
Ved en renteoppgang og lavere priser vil en ikke ha en selvforsterkende effekt, slik som ved en rentenedgang.
I studien konkluderer de med at effekten av en rentenedgang er høyere enn effekten av en renteøkning i områder med strenge reguleringer.
Boligregulering i Oslo
Oslo har naturlig noen begrensninger på hvor mye det er mulig å bygge. Den såkalte «markagrensen» lager en strek ut mot tur og fritidsområder i nærheten av Oslo og er strengt vernet av myndighetene.
Det har lenge vært diskusjoner i om det bygges for lite i Oslo, hvor de fleste ser ut til å være enige at tilbudssiden er for svak. Men det er stor uenighet i hvem som skal ta på seg ansvaret for dette.
Figuren over viser historiske tall over fullførste boliger og igangsettelsestilatelser på boliger. I en normal saksprosess vil en få igangsettelse og selge boligene i noe tid før de ferdigstilles. Så her er det et naturlig etterslep.
Det vi kan se fra 2016-2018 er at det ble gitt tillatelse til å sette i gang bygging av et høyt antall boliger. Som etter det har falt for hvert år og er nå på et av de laveste nivåene de siste 10 årene.
Boligene som ble satt i gang 2016-2018 ble ferdigstilt i perioden 2018-2020 og vises på toppen over fullførte boliger. Som igjen nå er på et lavt nivå.
I sammenheng med det beskrevet over vet vi at det blir mer attraktivt for utbyggere å sette i gang prosjekter når boligprisene stiger. Men basert på tallene fra 2019-2020 ser det ikke ut til at de får tillatelse til å sette i gang flere prosjekter.
Begrensningene på bygging i Oslo er klart en faktor som påvirker tilbudssiden av boliger. Når tilbudet ikke øker, vil den dempende effekten av flere boliger på økende boligprisene være lav. Som resulterer i at den økte etterspørselen påvirker boligprisene uten noen dempende effekt, og resulterer i en sterkere økning i prisene.
Konklusjon om boligprisene i Oslo
Den sterke økningen i boligprisene i Oslo kan dels forklares med den økte etterspørselen på grunn av lavere renter. Sammen med den forsterkende effekten av boligprisforvetninger. Høyere boligpriser gjør at husholdninger forventer at boligprisene skal fortsette å stige, som igjen øker etterspørselen.
Oslo har strenge reguleringer på bygging av nye boliger og ellers begrensninger på ytre grense av byen, som gjør at tilbudet av nye boliger ikke øker på kort sikt. I studien fant de at det er i slike områder en rentenedgang får størst effekt på boligprisene.
Basert på resultatene i studien vet vi at ved når renten settes opp vil det derimot være en lik effekt i ulike geografiske områder. Det er derfor rimelig å anta at boligprisene i Oslo ikke vil påvirkes i annen grad en resten av landet.
Samtidig konkluderte de i studien med at effekten av en rentenedgang er høyere enn en renteøkning i områder med strenge reguleringer. Dette taler og for at en renteøkning ikke vil påvirke boligprisene i Oslo i stor negativ grad, fordi effekten av rentenedgangen er større.
Om en og ser litt utover en enkel renteøkning eller rentenedgang, vil en og kunne argumentere for at fremtidig lave renter vil være med på å fortsatt stimulere til høyere boligpriser i Oslo.
Rentenivået er i dag på et historisk lavt nivå, og sentralbanken vil være forsiktig med å sett sette opp renten for raskt. Noe av grunnen er at det tar tid for husholdninger å omstille seg. Det er derfor rimelig å anta at rentene kommer til å være lave i en tid fremover.
Dette i samspill med den forsterkende effekten av at økte boligpriser gir husholdninger forventning om at boligprisene skal fortsette å øke, samt strenge reguleringer på bygging som ikke demper effekten, gjør at en kan konkludere med fortsatt økte boligpriser i Oslo til tross for økte renter.
