Formuesverdi på en primærbolig påvirker i stor grad din totale skattemessige formue og om en står ovenfor formueskatt. Den skattemessige formuesverdien av en primærbolig settes til 25% av markedsverdien. Markedsverdien er basert på eiendommens areal, beliggenhet, alder og type. En får altså en verdisettelsesrabatt på en primærbolig.
Hvordan beregnes formuesverdien på primærbolig?
I første omgang gjør skatteetaten en beregning på beregnet markedsverdi på boligen. Dette er basert på SSBs statistikk om solgte boliger, i tillegg til spesifikke opplysninger om din bolig. Det tas med i beregningen beliggenhet, areal, byggeår og type bolig.
Så i andre omgang beregnes formuesverdien som en prosent av boligen.
Formuesverdien av primærboliger settes til 25 prosent av boligverdien og 90 prosent for sekundærboliger.
Skatteetaten har en egen kalkulator hvor du kan skrive inn boligens adresse, hvilke år den ble bygget og antall kvadratmeter, og få beregnet formuesverdien.
Denne artikkelen omhandler primærboliger, men er du usikker på forskjellen på hva som er forskjellen på en primærbolig og sekundærbolig her:
Primærbolig og sekundærbolig – Hva er forskjellen?
Det er en ganske betydelig forskjell i formuesverdi på en primærbolig og en sekundærbolig. En bolig med en markedsverdi på 4,0 millioner kroner vil ha en formuesverdi på 1,0 millioner kroner. Mens den samme boligen registrert som en sekundærbolig vil ha en formuesverdi på 3,6 millioner kroner.
Hvorfor beregne formuesverdi?
For å beregne din totale netto formue og formuesskatt.
I følge skatteetaten skal det beregnes verdien på alle eiendeler man har, hvor verdien skal reflektere det eiendelene kan selges for i det frie markedet.
Din netto formue er den totale verdien av dine eiendeler (eiendommer og andre verdier), trukket fra den gjeld du har. Om verdien overstiger gjelden, har du positiv netto formue. Og om gjelden er høyere enn verdiene, har du negativ netto formue.
Men i beregning av din skattemessige netto formue er det noen unntak gjort for blant annet primærboliger, hvor en lavere verdi brukes i beregningen. Det er denne verdien som kalles formuesverdi.
Det gis altså en verdsettelsesrabatt på verdien på eiendelene dine. Din reelle formue kan derfor være mye høyere enn din skattemessige formue.
Fordi det brukes en lavere verdi enn det den reelle markedsverdien i beregningen av din formue gis det en type «rabatt» for å bo i egen bolig. Dette er nok i sammenheng med å gi insentiver til å eie egen bolig. De som derimot leier ut, vil få en høyere skattemessig formue og raskere stå ovenfor formueskatt.
Formuesskatt
Etter å ha beregnet din skattemessige netto formue er det fastsatt et bunnfradrag formuen må overstige før den er skattbar. I 2020 og 2021 er bunnfradraget 1,5 million. Som vil si at din skattemessige netto formue må overstige 1,5 million før du må betale skatt.
Skattemessig netto formue som overstiger bunnfradraget beskattes med 0,85% i 2020 og 2021.
Verdsettelsesrabatten som brukes i beregning av formuesverdi på primærbolig gis også på aksjer, næringseiendom og driftsmidler. Det reduserer grunnlaget for formuesskatt, slik at færre står ovenfor skatten. Og de som betaler formueskatt betaler mindre.
Denne verdsettelsesrabatten påvirker svært mange nordmenns skattemessige formue. I utgangspunktet ligger det store verdier i primærboliger, som inngår lavere i den skattemessige verdien enn den reelle verdien.
Kan du endre formuesverdien på en primærbolig?
I 2020 og tidligere kunne en melde om å få endret formuesverdien på sin primærbolig om en kunne dokumentere at formuesverdien beregnet av skatteetaten oversteg 30% av markedsverdien.
Fra 2021 kan en melde om å få endret formuesverdien til 25% av dokumentert markedsverdi på boligen. Dette er ikke noe skatteetaten gjør automatisk og du må selv melde om å endre dette.
Her er det nødvendig å kunne dokumentere markedsverdien. Her er det 3 ting som er godkjent.
- En taks fra en kvalifisert takstmann.
- En eiendomsmegler gir en verdivurdering på eiendommen. Eiendomsmegleren må ha kjennskap til distriktet og markedet hvor eiendommen ligger.
- Dokumentasjon på observerbar markedsverdi. Det er i hovedsak dokumentasjon på tilsvarende eiendommers salgspris.
I skattemeldingen står det boligens primær-rom, byggeår og beregnet markedsverdi. Om eksempelvis byggeår ikke er korrekt kan det endres her, som vil påvirke markedsverdien. Om markedsverdien er beregnet betydlig høyere enn du har dokumentasjon på, kan det endres i skattemeldingen.
Må du melde in markedsverdi hvert år?
For de fleste er det ikke normalt å hente inn dokumentasjon på verdien på sin primærbolig hvert år. Det er heller ikke nødvendig å melde inn dette til skatteetaten hvert år.
Om du har meldt om endring i markedsverdien og da formuesverdien på boligen, settes dette også for de 5 neste årene basert på antall prosent formuesverdien ble satt ned.
Eksempelvis om markedsverdien beregnet i skattemeldingen var 4 000 000 kr, men du kan dokumentere en markedsverdi på 3 500 000 kr, kan da formuesverdien settes til 25% av 3 500 000 kr = 875 000 kr.
Det er en nedgang på 12,5% i markedsverdi. I beregningen av markedsverdi skal det de neste 5 årene brukes 12,5% lavere kvadratmetersats.
Formuesverdi på fritidsbolig?
En hytte, sommerhus eller en leilighet i et leilighetskompleks er og en eiendel og skal inngå i formuesberegningen.
Om en registrerer formuesverdi på en fritidseiendom skal den generelt ikke overstige 30% av markedsverdi. Om det er en nylig bygd hytte kan det brukes 30% av de totale kostnadene for hytten (byggekostnad og tomtekostnad).
Ved kjøp av en fritidseiedom skal en benytte samme formuesverdi som forrige eier.
Om en ikke vet formuesverdi fra tidligere eller byggekostnader skal en oppgi markedspris. Om dette er uklart kan en kontakte en megler eller takstmann for å få dokumentert verdien.
