Ved kjøp av bolig må en gjennom søknadsprosessen hos en bank. Hvor god forberdt du er påvirker din mulighet til å realisere boligdrømmen. Her er noen tips for å øke sjansene dine om å få innvilget boliglån:
- Ha full oversikt over din egen privatøkonomi
- Sett deg inn hvilke regler bankene forholder seg til
- Ha all dokumentasjon klart
- Ikke søk om mer en du har råd til
- Bankenes unntak til reglene
Ha full oversikt over din egen privatøkonomi
Å ha kontroll over sin egen privatøkonomi er et generelt godt råd. En god start er å få oversikt over inntekter, kostnader og gjeld. Dette punktet er spesielt viktig når en søker om boliglån.
Boliglån er for de fleste det høyeste lånet er tar opp, og står en betydelig kostnad i mange år frem i tid. Bankens rolle er å vurdere risikoen i om din privatøkonomi tåler dette låneopptaket.
Alle banker regner ut din evne til å betjene lånet, også om det skulle komme en ganske betydelig renteøkning. Her inngår det hvor mye du tjener, har i gjeld og antall barn.
Men bankene ønsker også å vurdere din betalingsvilje. At du ikke bare har mulighet til å betjene lånet, men også at du har vilje til å gjøre det. Unngå å ha betalingsanmerkninger for ubetalte regninger eller rentebærende saldo på kredittkort.
Har du full oversikt oversikt over din egen privatøkonomi har du og størst mulighet til å vise banken at det er lav risiko for at du ikke kommer til å betjene lånet.
Sett deg inn i hvilke regler bankene forholder seg til
Alle banker er nødt til å forholde seg til boliglånsforskriften. Forskriften setter føringer for bankers utlånspraksis og hvilke faktorer de er nødt til å vurdere i en lånesøknad.
Dette vil derfor påvirke hvor mye boliglån man kan få. Det kan og være nyttig å sette seg inn i reglene for å finne ut av hva slags bolig en har råd til.
Hovedpunktene i forskriften sier:
- Din totale gjeld kan maksimalt være 5 ganger din inntekt (før skatt).
- Maksimal belåningsgrad på bolig er 85%.
- Teste betjeningsevne mot 5% økning i lånerente
Regn litt på hvordan disse reglene påvirker hva du kan kjøpe bolig for. Her er noen eksempler:
| Lønn | Lån (5x inntekt) | Totalpris bolig | Egenkapital % | Egenkapital kr |
| 400 000 kr | 2 000 000 kr | 2 352 941 kr | 15% | 352 941 kr |
| 450 000 kr | 2 250 000 kr | 2 647 059 kr | 15% | 397 059 kr |
| 500 000 kr | 2 500 000 kr | 2 941 176 kr | 15% | 441 176 kr |
| 550 000 kr | 2 750 000 kr | 3 235 294 kr | 15% | 485 294 kr |
| 600 000 kr | 3 000 000 kr | 3 529 412 kr | 15% | 529 412 kr |
| 650 000 kr | 3 250 000 kr | 3 823 529 kr | 15% | 573 529 kr |
| 700 000 kr | 3 500 000 kr | 4 117 647 kr | 15% | 617 647 kr |
| 750 000 kr | 3 750 000 kr | 4 411 765 kr | 15% | 661 765 kr |
| 800 000 kr | 4 000 000 kr | 4 705 882 kr | 15% | 705 882 kr |
| 850 000 kr | 4 250 000 kr | 5 000 000 kr | 15% | 750 000 kr |
| 900 000 kr | 4 500 000 kr | 5 294 118 kr | 15% | 794 118 kr |
| 950 000 kr | 4 750 000 kr | 5 588 235 kr | 15% | 838 235 kr |
| 1 000 000 kr | 5 000 000 kr | 5 882 353 kr | 15% | 882 353 kr |
Lønnen er basert på din bruttolønn altså lønn før skatt. Om du kjøper bolig sammen med noen kan disse legges sammen. Eksempelvis at dere er to stykker som tjener 400 000 kr før skatt, beregnes det likt som en som tjener 800 000 kr.
Det du totalt kan ha i gjeld er 5 ganger brutto lønnen. Som vi ser i tabellen vil en person med en årlig inntekt på 500 000 kr kunne ha en total gjeld på 2,5 millioner kroner.
OBS: dette inkluderer all gjeld. Billån, studielån, kredittkort, forbrukslån skal og være innenfor denne grensen.
Les her: Hvordan påvirket studielån boligkjøp?
Kolonne 3 i tabellen viser totalpris for bolig, gitt at du låner maksimalt av det du kan og ikke har annen gjeld og har 15 % egenkapital.
Altså hvis du tjener 400 000 kr i året før skatt og ikke har annen gjeld kan du maksimalt låne 2,0 millioner kr til bolig. Det du kan kjøpe bolig for er lån + egenkapital, hvor lånet maksimalt kan være 85% av kjøpesummen.
Om 2,0 millioner kr er 85% av kjøpesummen vil 15% (352 941 kr) være egenkapitalkravet og totalprisen på boligen 2 352 941 kr.
Det kan være nyttig å sette opp et slikt regnestykke for din egen økonomi. Da er det lettere å kommunisere med banken om hva som er mulig.
Ha all dokumentasjon klart
Bankene skal ha dokumentasjon på din nåværende økonomiske situasjon. De trenger derfor informasjon om inntekt og gjeld. Når det gjelder inntekt baserer bankene seg i hovedsak på inntekten du har hatt og regner med den kommer til å fortsette.
Du kan dokumentere inntekten ved hjelp av lønnsslipp. Om du nylig har skiftet arbeidsgiver kan det være lurt å ha en kopi av arbeidskontrakt.
For de med fast inntekt kan det være nok med en lønnsslipp, fordi lønnen er lik for alle måneder og kommer trolig ikke til å forandre seg mye i tiden fremover.
De med provisjonsbasert lønn eller fastlønn med overtidsbetalt, kan måtte sende flere lønnsslipper. Her kan en oppleve at ulike banker har ulike krav. Det er vanlig at det bes om minst 3 måneder, men enkelte banker ber om 6-12 måneder.
For de med provisjonsbasert lønn er det vanlig at beregningen på lønn tas litt ned fra hva du faktisk har hatt de siste månedene. Det er for å legge inn litt ekstra sikkerhet i tilfelle du skulle tjene litt mindre en periode.
I dag kan bankene hente mye informasjon automatisk ved samtykke i lånesøknaden. Det er derfor ikke nødvendig å ha utskrift av skattemeldingen og lønnsslipp. Men om du har nylig har gått fra å være student til å jobbe, eller byttet jobb kan du bli bedt om arbeidskontrakt.
Søk om lån innenfor reglene
De fleste banker har delvis automatiserte søknadsprosesser. Som vil si at om du søker om mye mer lån enn oppgitt inntekt skulle tilsi at du kan få, vil du få automatisk avslag.
Saken blir ikke engang vurdert av en saksbehandler. Du kan selvfølgelig kontakte banken og be om en ny vurdering, men det kan være lurt å begynne søknaden med noe som er realistisk.
Bruk reglene i boliglånsforskriften til å regne ut omtrentlig hva du kan kjøpe bolig for og søk om det i banken. Da er det mer sannsynlig at saken går videre til en rådgiver, som uansett kan justere beløpet du ønsker senere.
Rådgiveren vil se vurdere søknaden og innhente nødvendig dokumentasjon på din økonomiske situasjon. Basert på informasjonen vil som regel en kredittkomite godkjenne hvor mye lån de kan innvilge.
Dette kan i noen tilfeller være akkurat det du så for deg, eller andre ganger noe lavere. Det kan være at du har provisjonsbasert inntekt og at de bruker et forsiktig estimat på fremtidig inntekt og derfor innvilger et lavere beløp.
Etter å ha hatt en samtale med en rådgiver er det ikke nødvendigvis hugget i sten hva du kan kjøpe bolig for. Det kan være nyttig å spørre rådgiveren hva som skal til for at du kan få innvilget et høyere boliglån.
Det kan være at du har god inntekt, men lite egenkapital. Da kan rådgiveren si at om du sparer i 6 måneder til og 10 000 kr i måneden vil du kunne få innvilget høyere boliglån.
Eller du har kanskje fått et jobbtilbud med noe høyere lønn og starter om 3 måneder. Oppgi dette til rådgiveren og spør om den nye inntekten kan brukes som grunnlag for boliglånet.
Husk at rådgiveren er der for å hjelpe deg og de sitter med slike søknader og spørsmål hver dag. Bruk erfaringen deres til din fordel og spør om hva som er mulig i din sak.
Bankenes unntak til reglene
Boliglånsforskriften gir også bankene en kvote hvor de kan gi lån til kunder som er utenfor kravene. Dette gjelder for 10% av alle utlån. I Oslo er kvoten lavere på 8%.
Det betyr at selv om du ikke skulle tilfredsstille kravene om egenkapital og gjeld er det en sjans for at du kan få innvilget boliglånet allikevel.
Ofte benyttes denne kvoten til unge med høy utdannelse som ønsker å etablere seg på boligmarkedet. Om en har en mastergrad i et område som tilbyr sikre jobber og positiv lønnsutvikling er det gode sjanser for at du kan klare å betjene et lån selv om du er litt utenfor kravene.
Det er spesielt egenkapitalkravet som er krevende for unge, spesielt om en ønsker å etablere seg i en av de største byene i Norge. Det er vanskelig å spare opp flere hundre tusen som student.
Unge kunder er ofte lønnsomme kunder for banken, fordi de har mange år å være kunde på. Derfor er det attraktivt for banker å få tak i unge kunder som skal ha boliglån.
Men det kan og være andre som går inn under denne kvoten. Det kan eksempelvis være noen som har svært god sikkerhet, men lån utover 5 ganger inntekt. Det kan være eldre som har en nedbetalt bolig og ønsker å kjøpe en utleiebolig. De kan stille med dobbel sikkerhet for lånet, men går da over hvor mye de kan ha i gjeld, selv om utleieboligen betaler seg selv.
Det er ingen fasitsvar på hvem som går inn i unntaks kvoten, men det er nyttig å vite at bankene har disse rammene. Dette kan du bruke som en argument til banken om du akkurat er på grensen til å få innvilget søknaden.
Comments 1