De fleste boliger som selges på det åpne markedet har en budrunde, som kan være både spennende og skremmende. Her skal vi se på hva som foregår i en budrunde, taktikk for å vinne og vanlige feil en bør unngå.
Hva skjer i en budrunde på bolig?
Krav til budgivere
Før en går inn i en budrunde er det noen ting en må ha på plass. Det første er et finansieringsbevis. Dette får du ved å søke boliglån i en bank og får da en ramme for hvor mye du kan kjøpe bolig for. Det kan være en ide å søke boliglån i flere banker for å benytte den banken som gir deg det beste tilbudet.
Finansieringsbeviset baserer seg på din/deres inntekt, gjeld og betjeningsevne. Slik reglene er i skrivende stund kan du maksimalt ha 5 ganger brutto årsinntekt i gjeld. Dette inkluderer all gjeld. Så må du ha minst 15% egenkapital av kjøpesummen på boligen. Resterende kan du låne av banken.
Etter å ha ordnet finansieringsbevis kan en skrolle på finn etter de boligene man er interessert i. Du bør og ha vært på visning på boligen du skal by på.
Les prospektet før budrunden!
Et generelt godt råd er å lese prospektet før du gir bud på en bolig. Prospektet finner du i boligannonsen. Det skal inneholde all kjent informasjon om boligen når den selges. Her inkluderes en takst fra en takstmann som har vært i boligen og gjort en vurdering av tilstanden. I tillegg til en egenerklæring fra selger av boligen. Det er viktig at en har lest og forstått alle punktene. Om selger har oppgitt at det er skader på boligen og du ikke får det med deg kan du få noen store overraskelser etter overtakelse. Og det kan da være svært vanskelig å klage på det.
Har du spørsmål om boligen kan du spørre megler i forkant av budrunden. Alt du lurer på er det greit å spørre megleren om, det er derfor megleren er der. Har ikke megleren svaret vil megleren typisk spørre selgeren.
Prosessen under budrunden
Når det kommer til selve prosessen i en budrunde er det 5 hovedsteg som skjer:
1. Slik legger du inn bud:
Når du faktisk skal legge inn bud kan det være noe forskjell på om det er første bud eller bud du legger inn senere i budrunden. Første budet må normalt sett legges inn ved å fylle ut et budskjema megleren har. Dette gjøres nå hos de aller fleste digitalt og kan signeres med bank-ID. I budskjema skal en blant annet fylle inn navn, adresse, fødselsnummer, budet og eventuelle forbehold.
Les også: Skal bud inkludere fellesgjeld? Forklart!
Senere i budrunden vil en typisk snakke med megler på telefon eller SMS og legge inn et bud litt enklere. Da vil du oppgi til megleren hvilket beløp du ønsker å by, overtakelsesdato og eventuelle forbehold. Du får så en bekreftelsesmelding fra megleren du svarer «JA» på. Budet er først gyldig når du har fått en bekreftelse fra megleren igjen på at ditt bud er registrert. Dette foregår i all hovesak på SMS/melding.
2. Første bud:
I utgangspunktet finnes det ikke noe tidspunkt hvor budrunden starter. Men det er klart definert når akseptfrist på budet kan være.
Megler skal ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn til kl. 12.00
Forskrift for eiendomsmegling
første virkedag etter siste annonserte visning.
Enten det er du som legger inn første bud eller noen andre vil normalt sett ikke akseptfrist kunne være før 12.00 dagen etter siste annonserte visning.
I praksis vil nok de fleste oppleve at budrunden «starter» dagen etter siste visning. Noen ganger kommer det bud inn med en gang, mens andre ganger kan det ta lang tid før noen vil legge inn første bud.
Litt lenger ned skal vi ta opp noen strategier for hvordan du kan øke sjansene for å vinne budrunden.
3. Akseptfrist:
Når du legger inn et bud på en bolig setter man en frist til selgeren for å akseptere budet ditt. Dette kalles akseptfrist. I praksis betyr det at om selgeren godtar budet ditt innen fristen dere ha inngått en avtale. Selgeren kan ikke akseptere budet ditt etter at fristen har gått ut.
Som beskrevet over er korteste akseptfrist man kan sette kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning. Når budrunden først er i gang kan en sette andre akseptfrister for budet. Megleren vil påse at det foregår en forsvarlig budrunde. Derfor er det vanlig at bud som leveres nær kl. 12.00 dagen etter siste visning eller etter kl. 12.00 har minst 30 minutters akseptfrist. Dette gjør at andre interessenter og selgeren har tid til å tenke seg om.
En ting om mange ikke tenker over er at selgeren ikke må akseptere det høyeste budet. Men hvorfor er det slik?
De fleste vil få så mye som mulig for boligen de selger. Men det kan være mange grunner til at en selger velger et lavere bud enn det høyeste. Dette kan ofte være på grunn av overtakelsesdato eller forbehold i budet. Hvis det høyeste budet har satt overtakelse om 4 måneder, mens et lavere bud har ønsker overtakelse om 1 måned kan selger regne på hva det koster å ha boligen i de 3 månedene ekstra og se at det faktisk ikke lønner seg.
Det kan og være at den som har lagt inn det høyeste budet har forbehold selgeren ikke ønsker å godta. Det kan være at de ønsket å få med møblene som var på visning, at selger utbedrer gulvet i boliget etc.
4. Kommunikasjon med megler:
I en budrunde er det vanlig å ha kontakt med megler. Ofte ringer megleren til de som har meldt interesse før budrunden og hører om de fortsatt er interessert. Om dette er din drømmebolig kan det være enkelte ting du ikke nødvendigvis bør si til megler. Dette er blant annet hva din øvre grense er i en budrunde.
Megleren sin oppgave er å være et mellomledd for salget av boligen. Men husk på at megleren er der på oppdrag fra selgeren av boligen og får ofte betalt en prosentandel av hva boligen blir solgt for. Det betyr ikke at megleren er ute etter å lure deg som kjøper, men de kan ha insentiver til å få så høy pris som mulig.
5. Aksept og avslutning:
Om du har lagt inn et bud selgeren aksepterer vil du få en bekreftelse fra megleren at selgeren har akseptert budet ditt. Da har dere inngått en avtale om kjøp av bolig! Vi skal litt lenger ned se på hva som skjer etter at du har vunnet budrunden. Kort oppsummert vil megleren sjekke med banken at du har finansiering til å kjøpe boligen, både du og selger må signere en kjøpekontrakt.
Strategier for å øke sjansene for å vinne budrunden
Forberedelser før budrunden
En av de viktigste tingene en gjør før en budrunde er å forberede seg. Gjør undersøkelser om den boligen du skal by på, solgte boliger i nærheten og området rundt. Du kan finne hva boliger ble solgt for gjennom Finn eller sider som Virdi. Kanskje er ligger boligen du ser på langt under det andre boliger har blitt solgt for, eller langt over? Dette bør du ha et forhold til før du legger inn et bud.
Hvis boligen er lagt ut for mindre enn hva lignende boliger er solgt for i området, kan du kanskje strekke deg over prisantydning uten at du nødvendigvis gjør et dårlig kjøp.
Hør med megleren om interessen rundt boligen
Det er helt vanlig å spørre megleren om det har vært stor interesse for boligen. Har det vært mange på visning, mange som har sagt at de skal være med i budrunden? Det er ikke alltid du får all informasjon av megleren, med de vil vanligvis gi deg en viss indikasjon på hvor stor interesse det har vært.
Kanskje har det vært veldig få på visning, da kan det bli en litt roligere budrunde. I noen tilfeller kan det bare være du som er interessert i å legge inn bud på boligen. Da kan en ofte gjøre en god deal på boligen. I andre tilfeller kan det ha vært svært mange som var interessert. Da bør du ha en god plan på når du skal gi deg i en budrunde! Det er lett å bli revet med.
Vær fleksibel på overtakelsesdato
Hvis du har mulighet kan det å være fleksibel på når du overtar boligen gjøre at du vinner en budrunde. For en selger kan det være helt avgjørende når kjøper ønsker å overta. Som nevnt over kan til og med en selger akseptere et lavere bud hvis overtakelses passer bedre. Dette skjer ofte hvis en selger allerede har kjøpt en ny bolig som de har overtatt. Slik at de sitter med 2 boliger, noe som er dyrt i lengden.
Her og kan du høre med megleren om selger har noe preferanse på overtakelse og tilpass deg deretter.
Håndtere stress og usikkerhet under budrunden
Takle følelser under budrunden
En budrunde kan være ekstremt spennende og hvis det er første gang du er med på det kan det være enten bli en av de beste dagene i livet eller en stor skuffelse. Og alt i mellom. Men hvordan kan man takle dette?
Ha en helt konkret plan på hva du er villig til å by og hvordan du skal gå frem i budrunden.
I en budrunde er det mye usikkerhet, fordi du vet ikke hva de andre i budrunden vil gjøre. Men du kan kontrollere hva du gjør selv!
En av de beste måtene å takle følelsene under budrunden er å ha en helt konkret plan på hva du skal gjøre.
Dette gjør at du aldri er usikker på om du burde legge inn bud og hvor høyt er du villig til å gå. Kjøper du bolig sammen med noen bør dere være enige før budrunden starter.
Unngå hvis mulig å ha mange andre ting du må gjøre i perioden hvor budrunden går. Har du mye stress hjemme eller på jobb samtidig kan det føre til at budrunden blir ekstra stressende. Ha god dialog med megleren underveis i budrunden, ta en telefon og forsikre deg om at ditt bud er lagt inn. Og be om å få jevnlige oppdateringer. Da slipper du å lure på hva som foregår.
Hvis du har mulighet til å ha med noen erfarne i budrunden kan det hjelpe deg å takle følelsene. Kanskje har du foreldre, søsken eller en venn som har kjøpt bolig flere ganger før og kan være med deg i budrunden. Da har du noen å snakke med underveis, som kan hjelpe med å takle følelsene.
Etter budrunden: Hva skjer nå?
Du har vunnet budrunden og selger har godtatt budet ditt! Gratulerer, men hva skjer nå? Vi har en egen artikkel om hva som skjer etter du har vunnet budrunden med oversikt over stegene. Her er en kort oppsummering:
1. Signer kjøpekontrakt
Etter at budrunden er ferdig må man signere en kjøpekontrakt. Som er den formelle kontrakten mellom deg som kjøper og selgeren av boligen. Som regel kan denne signeres digitalt med bank-ID. Det er megleren som vil bistå med at dette ordnes.
2. Send signert kjøpskontrakt til banken
De fleste finansierer deler av kjøpesummen med lån i en bank. Da vil banken trenge en kopi av signert kjøpekontrakt.
3. Signer avtaler i banken
Banken skal har også en rekke dokumenter du må signere på. Dette er typisk et gjeldsbrev, låneavtale og pantedokument. Banken vil ta pant i boligen du har kjøpt som sikkerhet for lånet.
4. Overføre egenkapital til banken
Det er megleren som tar seg av oppgjøret for boligen, slik at kjøpesummen blir overført til selgeren/selgerens bank. Din bank vil overføre pengene for kjøpe til meglerens oppgjørskonto. Da må du ha din del av kjøpesummen tilgjengelig i banken slik at de kan overføre din egenkapital og bankens lån til megleren.
5. Overta eiendommen
Så kommer det til selve dagen for overtakelse! Da møtes du og selgeren for å overlevere boligen. I enkelte tilfeller kan megler og være med. Meglere har typisk et skjema dere skal fylle ut hvor man går gjennom boligen. Dette fyller kjøper og selger ut sammen. Da går man blant annet gjennom vann- og strømmåler, at boligen er vasket tilstrekkelig og overlevering av nøkler. Etter det er boligen din.
Vanlige feil å unngå under budrunden
Bli revet med i budrunden
En av de vanligste feilene i en budrunde er å bli revet med i «konkurransen» om å vinne. Det er lett å hive på noen hundre tusen ekstra fordi du virkelig vil ha boligen. Men da kan du ende opp med å overby som setter deg i en dårlig økonomisk situasjon. Det finnes mange eksempler på de som har kjøpt boliger langt mer enn de burde fordi de ble revet med, og ender opp med å selge boligen igjen med tap noen år senere.
Ikke ha en konkret plan
En av de beste måtene å gjøre et godt kjøp er å ha gjort gode undersøkelser rundt boligen du skal by på, ha finansieringen på plass og en konkret plan på hvor mye du er villig til å by og hvordan du skal gå frem i budrunden. Det er en helt vanlig feil å ikke ha disse tingene på plass.
Det kan selvfølgelig skje at du har satt en grense på hva du er villig til å by, også går boligen for bare noen tusen mer. Men det vet man aldri på forhånd. Spesielt i byer er det vanlig å være på mange visninger og med i mange budrunder før en kjøper en bolig.
Ikke ha finansieringsbevis
Før du byr på en bolig må du vite at du har finansiering på plass. Et finansieringsbevis kan du få i banken ved å søke om boliglån. Megleren vil typisk ringe banken og sjekke at du faktisk har finansiering til å kjøpe boligen. Hvis du faktisk legger inn et bud og selger godtar har dere i utgangspunktet en avtale som du må overholde. Har du ikke finansiering på plass kan du få utfordringer i etterkant. Det kan være lurt å søke om finansieringsbevis i flere banker for å kunne bruke den banken som gir deg det beste tilbudet.
Lykke til med boligjakten!
Comments 1