Du er kanskje akkurat ferdig med utdannelsen, eller har noe sparepenger til overs. Men hva skal du gjøre med de? Betale ned studielånet eller spare til bolig? Her skal vi gå gjennom hva du bør tenke over. For de aller fleste lønner det seg å heller spare til bolig enn å betale ned studielånet, men det finnes noen unntak.
Hvilke krav stilles ved boligkjøp?
Det første vi bør se på er hvilke krav en må tilfredstille for å kunne kjøpe bolig. Alle banker må følge Boliglånsforskriften som gir noen bestemmelser for hvilke krav bankene skal stille til deg som låntaker. Dette dikterer hvor mye du får låne til et boligkjøp.
Krav til egenkapital
Det første kravet er til egenkapital. Forskriften sier at den maksimale belåningsgraden ved et boligkjøp er 85%. Det vil si at du maksimalt kan låne 85% av kjøpesummen.
De resterende 15% av kjøpesummen må du selv dekke gjennom egenkapital.
Egenkapital er penger du selv har spart opp på sparekonto, BSU eller annen form for sparing. Det kan og være sikkerhet eller pant i en annen bolig. Les mer om der HER.
I tillegg til 15% egenkapital av kjøpesummen må man også dekke omkostninger og dokumentavgift ved kjøpet. Om boligen er selveier er dette 2,5% av kjøpesummen. Andel-og aksjeleiligheter er ikke underlagt denne avgiften.
Her er en tabell over hvor mye egenkapital du må ha etter kjøpesum på boligen.
| Kjøpesum | 15% EK | 15% EK + 2,5% dok.avg. |
|---|---|---|
| 1 000 000 kr | 150 000 kr | 175 000 kr |
| 1 500 000 kr | 225 000 kr | 262 500 kr |
| 2 000 000 kr | 300 000 kr | 350 000 kr |
| 2 500 000 kr | 375 000 kr | 437 500 kr |
| 3 000 000 kr | 450 000 kr | 525 000 kr |
| 3 500 000 kr | 525 000 kr | 612 500 kr |
| 4 000 000 kr | 600 000 kr | 700 000 kr |
| 4 500 000 kr | 675 000 kr | 787 500 kr |
| 5 000 000 kr | 750 000 kr | 875 000 kr |
| 5 500 000 kr | 825 000 kr | 962 500 kr |
| 6 000 000 kr | 900 000 kr | 1 050 000 kr |
| 6 500 000 kr | 975 000 kr | 1 137 500 kr |
Så om du vurderer å kjøpe bolig kan det være lurt å regne ut hvor mye egenkapital du trenger. Skal du kjøpe en leilighet, tomannsbolig eller enebolig? Kanskje har du allerede spart opp nok egenkapital.
Men for de fleste er det store summer og kan ta flere år å spare opp.
Les også: Kjøpe bolig alene – 5 tips for å oppnå boligdrømmen
Maksimal gjeldsgrad
Det andre punktet i forskriften gjelder din gjeldsgrad. Gjeldsgrad beregnes slik:
Gjeldsgrad = \dfrac{{Total \ \ Gjeld}}{Årsinntekt \ før \ skatt}Og her er det viktig å påpeke at all gjeld inkluderes, også studielån. Så hvor mye studiegjeld man har påvirker hvor mye du kan kjøpe bolig for. Det kan vi diskutere mer nedenfor.
Din totale gjeld er summen av all gjeld som vil dukke opp i skattemeldingen. Boliglån, studielån, billån, forbrukslån og kredittkort.
Den totale kredittrammen teller også som gjeld her, selv om den ikke er benyttet. Så om du har et kredittkort med grense på 25 000 kr eller 50 000 kr, regnes det inn i dit totale gjeld.
Den totale gjelden deles på årsinntekt før skatt. Så hvis du tjener 500 000 kr og har 1,0 mill i gjeld vil gjeldsgraden være 2.
Boliglånsforskriften sier at gjeldsgraden maksimalt kan være 5 ganger inntekt.
Studielånet påvirker hvor mye du kan låne til bolig
Vi har en egen artikkel som går i dybden på dette HER. Men vi skal gå gjennom de viktigste puntene.
Som beskrevet over kan du maksimalt ha 5 ganger din årlige inntekt i total gjeld. Det vil si at om du har studielån vil du kunne låne mindre til bolig. Her er et regneeksempel.
Arne er ferdigutdannet og har lønn på 500 000 kr i året. Han har et studielån på 200 000 kr. Hvor mye kan Arne maksimalt få i boliglån?
Arne kan maksimalt ha en gjeldsgrad på 5. Som blir 500 000 kr x 5 = 2,5 mill. Men Arne har allerede 200 000 kr i studielån. Derfor må dette trekkes fra når vi skal beregne hva han maksimalt kan få i boliglån.
Arne kan derfor maksimalt låne 2,5 mill minus 200 000 kr = 2,3 mill til bolig.
Statistikk fra lånekassen viser at gjennomsnittlig studiegjeld i 2020 var 333 324 kr, hvor de med fullført bachelorgrad hadde 301 786 kr i snitt og de med mastergrad 409 365 kr i snitt. Les mer om det HER.
Med årsinntekt på 500 000 kr og en studiegjeld på 400 000 kr, kan man maksimalt låne 2,1 mill til bolig.
Samtidig må man tilfredstille kravet til egenkapital.
Hvem bør spare til bolig før de betaler studielånet?
Vi har nå sett på kravene ved kjøp av bolig, nemlig krav om 15% egenkapital og en maksimal gjeldsgrad på 5 ganger årsinntekt. Så kommer spørsmålet, hvem bør spare til bolig før de betaler ned studielånet?
Svaret er at de fleste bør nok spare til bolig før de betaler ned studielånet. Om vi går tilbake til eksempelet med Arne. Han hadde 500 000 kr i årslønn og studielån på 200 000 kr.
Da regnet vi ut at han maksimalt kan låne 2,3 mill til å kjøpe bolig for å være innenfor regelen om maksimal gjeldsgrad. Men Arne må og ha 15% egenkapital.
La oss si at Arne klarer å spare 200 000 kr og dette er alle sparepengene han har, som og er akkurat like mye som han har i studielån.
Og han bruker pengene til å betale ned all studiegjelden. Hvor mye kan han da låne til å kjøpe bolig? Svarer er 0 kr!
Arne kunne potensielt ha lånt 2,5 mill ( 5 ganger årsinntekt) men han har ingen egenkapital. Så han får ikke noe lån av banken.
Hva om han heller bruker 200 000 kr som egenkapital til å kjøpe bolig. Hva kunne han å kjøpt bolig for da? Han kan kjøpe en bolig for ca. 1,33 mill.
Hvor 200 000 kr er 15% av kjøpesummen og han vil da låne ca. 1,133 Mill i banken.
Dette kan virke noe forudrende for mange. Om man har 200 000 kr i gjeld og 200 000 kr på konto, eller har 0 kr i gjeld og 0 kr på sparekonto er jo egentlig det samme.
Men det er altså den som har 200 000 kr i gjeld og egenkapital som får kjøpe bolig. Mens den andre ikke får det. Fordi den ikke har noe egenkapital.
Noen grunner til å vente med å betale studielånet
Studielån er lån på lik linje med all annen gjeld. Det må på et eller annet tidspunkt betales tilbake. Og det er viktig å tenke over hvor mye studielån man faktisk tar opp, fordi det vil påvirke økonomien i mange år fremover.
Men når man først har tatt opp studiegjeld er det noen grunner til å vente med å betale det ned raskere enn man må.
- Som beskrevet over kan det være at du heller trenger pengene som egenkapital for å kjøpe bolig.
- Studielån har historisk sett hatt lav rente. Prioriter heller gjeld med høyere rente.
- Du kan få betalingsutsettelser i 36 måneder. Dette får man normalt sett ikke på andre lån.
- Du kan få slettet renter om du blir arbeidsledig eller ufør.
Hvem bør betale ned studielånet før de sparer til bolig?
For de fleste lønner deg seg å spare til bolig i stedet for å betale ned studielånet raskere. Men det kan være noen som heller vil prioritere motsatt.
I hovedsak vil det være de som har nok egenkapital til å kjøpe bolig. Eller allerede eier bolig. Hvis du allerede tilfredstiller kravene om 15% egenkapital og maksimal gjeldsgrad på 5 ganger inntekt kan man vurdere å betale ned studielånet.
Det ha ha gjeld påvirker den daglige økonomien. Og mange ønsker å kvitte seg med så mye gjeld som mulig. Dette kan være en god ide. Både for din egen privatøkonomi, men også for den emosjonelle delen. Det å ikke skylde noen penger er en befriende følelse.
Om man søker rundt på nettet etter tips for privatøkonomien får en ofte opp artikler og videoer fra USA. Der blir det ofte beskrevet hvordan man bør prioritere å nedbetale studielån før alt annet.
Amerikanere har i snitt svært høy studiegjeld, men også renten på studiegjelden er svært høy. Dette er grunnen til at mange anbefaler å betale ned denne gjelden før man prioriterer å spare til bolig. I Norge er det heldigvis litt andre forhold.
For de som har nok egenkapital til å kjøpe bolig og vurderer å betale ned studiegjelden tidlig kan det og være verdt å tenke på om man heller skal investere pengene sine.
Studiegjelden har generelt en svært lav rente. Om man betaler den ned vil man naturligvis spare rentekostnader. Men ved å investere pengene vil man kunne få en høyere avkastning på lang sikt. Vi skal ikke gå inn på det her, men oppfordrer til å tenke gjennom om det kan være et alternativ for en selv.
